Diverse visies voor Oostzijderveld

31 may 2011

De gemeentelijke visie waarvoor de gemeenteraad gevraagd was een zienswijze te geven had de volgende uitgangspunten: -      Op het Oostzijder- en Hoornseveld, m.u.v. het VVZ-terrein, blijft het primaat bij sport -      Mogelijke ontwikkeling door ruimteintensivering op Oostzijder- en Hoornseveld na 2020 -      Herontwikkeling van het VVZ-terrein met een stedelijke wand langs de Heijermansstraat -      Programma (VVZ-terrein) bestaat uit minimaal 28.000 m2 commerciële werkgerelateerde functies, waarvan maximaal 10.000 m2 kantoren. Ik citeer, om onnodige gevoeligheden uit te sluiten uit de besluitenlijst, zoals de gemeente die op de website heeft gezet. CDA: De visie geeft het gevoel dat dit gebied een goudmijn is voor Zaanstad. Dat het primaat voor een groot gedeelte bij sport blijft vinden we goed. Desalniettemin, kunnen we pas een definitief oordeel over de visie geven als er een betere financiële onderbouwing is. Zorgen zijn er over de infrastructuur van het gebied, het kantorenaanbod in relatie tot Inverdan en de verontreinigde bodem. ROSA: Aan de Oostzijde bevinden leegstaande panden die wel waarde hebben. Het zou goed zijn als deze gebouwen een nieuwe functie kunnen krijgen. Op het VVZ-terrein kan het beste een combinatie van wonen en werken gerealiseerd worden. Alleen kantoren zorgt voor sociale onveiligheid buiten kantooruren. Zorg- en/of jongerenwoningen zouden hier goed kunnen. En dat alles natuurlijk klimaatneutraal. Voor de Hofwijk moet het uitgangspunt zijn: renovatie boven sloop. ChristenUnie: Sport heeft een hele belangrijke sociale functie, dus goed dat het blijft in het gebied. Een goede suggestie is om te kijken of op het VVZ-terrein ruimte zou kunnen zijn voor grootschalige detailhandel, zoals ook op het Zuiderhout gebeurt. VVD: Een belangrijk uitgangspunt moet zijn dat de infrastructuur berekend is op meer verkeer alvorens de ontwikkelingen in het gebied van start gaan. Daarnaast is het gebied gevoelig voor waterproblemen. Daarmee moet goed rekening gehouden worden. POV: Dat het sportterrein daar blijft is goed, met name voor de jongeren daar. De omgeving is juist erg goed geschikt voor senioren- en zorgwoningen. Voordat in het gebied grootschalig kantoorruimte wordt gerealiseerd, kunnen we beter eerst de leegstaande ruimte elders in de stad benutten. Democratisch Zaanstad: Het is niet de bedoeling om kantoren voor de leegstand te bouwen. Liever besteden we de ruimte aan onderwijshuisvesting. Op andere plekken in de stad komt dan ruimte vrij om binnenstedelijk te bouwen. Dat is een mooie combinatie met de naastgelegen sportfaciliteiten. Daarnaast is het heel jammer dat de mooie, eerder gemaakte plannen voor de Slachthuisbuurt niet door kunnen gaan. Het gedeelte van de Kogerveldwijk is in de visie nog niet helder ingevuld. Op de middellange termijn is deze wijk toe aan herstructurering, maar ook kleine aanpassingen nu kunnen grote gevolgen hebben. Democratisch Zaanstad noemde ook de wenselijkheid van het realiseren van een vervangende school op het VVZ-terrein voor het primair onderwijs die nu onder de hoogspanningsleidingen staat. ? GroenLinks: Behalve het VVZ-terrein moet het meeste nog concreet worden ingevuld. Daarin is wel veel nadruk op werkgelegenheid, terwijl we op zoek zijn naar gedifferentieerde woonomgevingen. Het is logisch dat het verkeersplein vol zal lopen. Aanpassingen hieraan kunnen het beste zo snel mogelijk vooraf worden gedaan. Hoe zit het met de gemeentelijke geprognosticeerde opbrengst van 7,5 mln vanuit het gebied? Moet dat hiermee als verliespost worden ingeboekt? D66: Bij het station staat hoogbouw gepland. Hoe hoog wordt dat? Ontwikkelingen hebben vaak veel impact bij omwonenden. In welke mate worden zij hierbij betrokken? SP: Wat mist in de visie is een echte samenhang tussen de gebieden. Dit zou heel goed een bruisend gebied voor jongeren kunnen worden. We zouden toch graag verder zoeken naar mogelijkheden om iets te doen aan de hoogspanningsleidingen en daar wellicht woningbouw te plegen. Tot slot moet er een goed participatietraject voor omwonenden zijn. ? Z.O.G.: Het is goed dat er een visie is gekomen voor dit uitdagende gebied. Wel zijn er zorgen over de opwaardering van het bedrijventerrein en de mogelijke gevolgen voor de doorstroming op de Leliestraat. In de Hofwijk en de Slachthuisbuurt moet behouden blijven wat goed is. Niet meteen slopen. ? TROTS: Ook TROTS maakt zich zorgen over de infrastructuur. Het zou mooi zijn als er een oplossing voor de hoogspanningsleidingen. Het gebied is heel geschikt voor jongeren. PvdA: De visie op het sportgedeelte van het gebied is best stellig. Het is een vraag of dat wel handig is ten tijde van grote bezuinigingsopgaves. Er zou sprake van zijn dat de ontsluiting van Poelenburg via dit gebied op het klaverblad kan komen. Daarover is niks terug te vinden. Hoogbouw aan de rand van het open gebied is goed, omdat het de waardering voor het wijdse landschap kan vergroten. Ook de reactie van portefeuillehouder, wethouder Piet Keijzer geef ik, inclusief de taalfouten door, uit de officiële besluitenlijst. Die fouten zijn niet de wethouder toe te schrijven. Ik vind het wel storend dat in officiële stukken dat soort fouten blijft staan, zoals wordt bepaalt of Leisure/activiteiten kan komen ipv kunnen komen. Geef geld uit aan het voorkomen van dat soort fouten. Dat is beter besteed dan aan een niet noodzakelijk nieuw logo of een nieuwe huisstijl. Uit de opmerkingen van de politieke partijen wordt duidelijk dat met betrekking tot het knooppunt Kogerveld/Oostzijderveld meer aan de hand is dan de ontwikkeling van een gebied. Hetgeen hier wordt gerealiseerd heeft consequenties voor andere delen van Zaanstad en dat mag bij het maken van de definitieve plannen zeker niet worden vergeten. De combinatie van wonen en werken blijft in het gebied behouden, laat de wethouder in reactie op de opmerkingen weten. De mate waarin er ruimte is voor kantoren wordt bepaalt in de kantorennota van Zaanstad. Het schaarstebeleid dat reeds gevoerd is, zal gehandhaafd blijven. Door te combineren is het de bedoeling dat een levendig gebied ontstaat, waar het veilig verblijven is. Op het VVZterrein kan bijvoorbeeld Leisure-activiteiten komen, maar ook winkels. Ook het idee voor onderwijshuisvesting is aardig. Als het gebied ontwikkeld wordt, heeft dat gevolgen voor de drukte op het wegennet. Daarmee zal nadrukkelijk rekening gehouden worden door middel van berekeningen. Ook de waterhuishouding is een ontwerpopgave. Er zullen in ieder geval genoeg waterpartijen gerealiseerd moeten worden. Ook de hoogspanningsleidingen geven druk op het gebied. Nieuwe regels bepalen een vrije ruimte rondom de leidingen van 150m aan beide zijden. Vanzelfsprekend wordt het gebied klimaatneutraal ontwikkeld. Dat schrijft de woonvisie immers voor. Bewoners van het gebied zijn al op de hoogte van de ontwikkelingen tot nu toe. Nadat de visie is vastgesteld, kunnen we verder en een participatietraject daaraan koppelen, stelde de wethouder vast.. ?Een verdere uitleg over de financiële consequenties, vervolgde hij, is al gegeven in de BURAP van afgelopen jaar. ?De relatie tussen het visiegebied en de omgeving, zoals de Wijdewormer, is terug te vinden in de gemeentelijke ruimtelijke structuurvisie, die binnenkort komt, en de provinciale structuurvisie. Hoe hoog de hoogbouw wordt, is nog volledig onbekend. Deze visie zal als debatpunt op de agenda van de raad van 8 april geplaatst worden waarin dan de definitieve zienswijze zal worden gegeven. Bij het schrijven van dit artikel, herinnerde ik me dat één van de redenen om dit terrein te ontwikkelen, de financiering is voor de verhuizing van de voetbalvereniging VVZ, noodzakelijk geworden voor de gevolgen voor deze vereniging van de bouw van de brandweerkazerne aan het Bernhardplein. Hierdoor kreeg de club te weinig ruimte en is o.a. de waterhuishouding in dat gebied in het ongerede geraakt, waardoor de voetbalvelden vaak niet te gebruiken waren. Deze verhuizing en de bouw van het nieuwe sportpark zijn in volle gang, maar de ontwikkeling van het terrein heeft nog geen cent opgebracht en dat gaat nu knellen. Reden om snel te gaan beginnen. Of de visie die het college nu op tafel heeft gelegd voldoende zal opleveren, moet nog maar worden afgewacht. Ook is het de vraag of de visie een optimale opbrengst mogelijk zal maken. Daar is op dit moment nog geen enkele zekerheid over. Tijdens de discussie kwamen bij de verschillende partijen diverse aspecten aan de orde. Vreemd genoeg kwam dit aspect van het VVZ-terrein tijdens het Zaanstadberaad nauwelijks aan de orde tot mijn verwondering. Er zijn meer partijen die een visie hebben met betrekking tot dit terrein. Zoals ik aan het begin van dit artikel al aangaf, was er ook een inspreker bij dit onderwerp, de heer K. Segers, SAAP-projectontwikkeling. Hij zei onder meer; ”SAAP PO is vanaf 2000 voor eigen rekening en risico bezig om te komen tot integrale ontwikkeling van de Slachthuisbuurt, Kogerveld-Zuid, het Oostzijder- en Hoornseveld en delen langs de hoogspanningsverbinding in Kogerveldbuurt. Om dit te kunnen realiseren heeft SAAP PO medio 2000 het initiatief genomen om te komen tot een combinatie van een aantal risicodragende partijen. Omstandigheden buiten de invloed van SAAP PO om en een verminderde (in 2001/2002) interesse van de gemeente Zaanstad in integrale ontwikkeling van dit grote gebied maakten het noodzakelijk deze activiteiten op te schorten. In de voorbereiding om te komen tot een – uitgebracht – bod op de vm. Honigfabriek in Koog aan de Zaan zijn er gesprekken gevoerd met de directie van Gerkens. Onderdeel van deze gesprekken was de mogelijke verplaatsing van de locatie aan de Oostzijde en samenvoeging ervan met de productielocatie in het ’t Kalf. Daar bleek 2006/2007 de bereidheid toe. Het vrijkomen van de productielocatie maakte ontwikkeling tot een combinatie van wonen/werken nog steeds niet mogelijk gezien de invloedszone 6 van de bestaande hoogspanningsleiding (groene zonering) waarbinnen geen nieuwe woningen en/of gevoelige voorzieningen (w.o. KDV/BSO/Primair onderwijs) opgericht mogen worden. Een resumé in een brief van de heer Seegers aan B&W van 26 juli 2007 toont aan dat zijn organisatie al gedurende enige tijd met dit project bezig is. Resume: “Wij met onze partners menen met dit initiatief een grote bijdrage te leveren aan het verbeteren van de leefbaarheid van Zaandam (en mogelijk ook Oostzaan) mede doordat hiermee herstructurering van oude bedrijventerreinen rond en ten zuiden van het station Kogerveld mogelijk wordt. Dit maakt tevens een hoogwaardiger herstructurering van de rand van de wijk Kogerveld mogelijk en draagt bij dat er minder gezondheidsrisico’s zijn voor de bestaande bewoners en de schoolgaande kinderen. Gaarne vernemen wij Uw reactie op deze privaat ge”initieerde gebiedsontwikkeling, waarbij wij (samen met K&B en partners) uiteraard genegen zijn dit middels een persoonlijk, inhoudelijke, presentatie nader toe te lichten. “ Bij deze brief was uitgebreide documentatie met tekeningen en kaarten over de diverse deelprojecten. IN deze brief aan B&W was ook het volgende vermeld. Ik citeer: “De eerste gebiedsexploitatie gaat er van uit dat het geheel binnen vooraf opgestelde doelstellingen gerealiseerd kan worden, waarbij allereerst die locaties ontwikkeld worden die op openbaar terrein gerealiseerd kunnen worden als het hoogspanningstracé vrij valt. Voor de overig deelgebieden/bedrijventerreinen geldt dat er tussentijds mogelijk wel vrijkomende bedrijven opgekocht gaan worden waarbij de aankoopprijs wel aan een maximum, gerelateerd aan de huidige bestemming, gebonden is. Daarbij wordt er van uit gegaan dat mogelijke “freeriders” in overleg en met daartoe in te zetten bestuurlijke middelen, w.o. baatbelasting, voorkomen kan worden om zo verzekerd te zijn van voldoende dekking van de aanpassingskosten van de aanwezige hoogspanningsleiding(en). Het gehele project kan eerst van start gaan als direct of indirect over een substantieel deel van de bestaande bedrijven terreinen beschikt kan worden.” In zijn inspreekpresentatie zei de heer Segers het volgende SAAP PO is vanaf 2000 voor eigen rekening en risico bezig om te komen tot integrale ontwikkeling van de Slachthuisbuurt, Kogerveld-Zuid, het Oostzijder- en Hoornseveld en delen langs de hoogspanningsverbinding in Kogerveldbuurt. Om dit te kunnen realiseren heeft SAAP PO medio 2000 het initiatief genomen om te komen tot een combinatie van een aantal risicodragende partijen. Omstandigheden buiten de invloed van SAAP PO om en verminderde (in 2001/2002) interesse van de gemeente Zaanstad in integrale ontwikkeling van dit grote gebied maakten het noodzakelijk deze activiteiten op te schorten. In de voorbereiding om te komen tot een – uitgebracht3 – bod op de vm. Honigfabriek in Koog aan de Zaan zijn er 4 gesprekken gevoerd met de directie van Gerkens. Onderdeel van deze gesprekken was de mogelijke verplaatsing van de locatie aan de Oostzijde en samenvoeging ervan met de productielocatie in het ’t Kalf. Daar bleek 2006/2007 de bereidheid5 toe. Het vrijkomen van de productielocatie maakte ontwikkeling tot een combinatie van wonen/werken nog steeds niet mogelijk gezien de invloedszone van de bestaande hoogspanningsleiding (groene zonering) waarbinnen geen nieuwe woningen en/of gevoelige voorzieningen (w.o. KDV/BSO/Primair onderwijs) opgericht mogen worden. Daarop was het idee geboren om in/na overleg met TenneT. Daarop was het idee geboren om in/na overleg met TenneT een alternatief tracé voor deze hoogspanningverbinding te ontwikkelen. Dit is, mede met behulp van adviseurs en aannemers die voor TenneT werkzaam zijn, ontwikkeld en gecalculeerd. Echter waren er met een dergelijke tracéaanpassing hoge kosten mee gemoeid die een substantiële ontwikkeling van woningen en woon/werkfuncties ter dekking van de mutatiekosten ervan noodzakelijk maakte. In opdracht van de risicodragende partijen is deze studie in de 2e helft van 2006 uitgevoerd voor K&B. Kern van deze studie was het ontwikkelen van een hoogwaardige levendige inrichting rond het station Kogerveldwijk in combinatie met de ontwikkeling, langs de Oostzijde, van de oevers van de Zaan in combinatie met meervoudig ruimtegebruik. Daarbij was voorzien dat er doorkijkjes kwamen op de Zaan, vervolgde de heer Segers zijn presentatie. SAAP PO is met betrokken investeerders door het vm. gemeentebestuur in staat gesteld de uitkomst van deze studie in februari 2007 aan ambtenaren van de gemeente Zaanstad te presenteren. In december 2007 liet het - toenmalige – gemeentebestuur SAAP PO weten (verkort weergegeven) geen prioriteit aan de beoogde ontwikkeling te geven mede gezien het grote aantal projecten wat al in ontwikkeling was in Zaanstad. Tevens werd aangegeven geen noodzaak tot aanpassing van de hoogspanningsverbinding te zien, zolang het Rijk/VROM dat niet voorschreef. Een standpunt wat in 2008 nogmaals door het voormalig College - schriftelijk - werd herhaald richting de beide investeerders/risicodragende partijen. Zowel in de periode 2000/2002, 2006/2007 en 2009/2010, is overleg gevoerd met ondernemers/eigenaren in Kogerveld-Zuid, de Slachthuisbuurt en de Kogerveldbuurt in hoeverre er de bereidheid was tot verplaatsing en/of uitkoop. Ook heeft er overleg plaatsgevonden met ZaanPrimair11, Agora, SIOZ, Tinteltuin over de ontwikkeling van een MFA+. Tevens heeft er recent (31-03-2010) overleg met de eigenaar van het tankstation aan het Hof van Zaenden 230 over een vervangende locatie voor het Texaco tankstation plaats gevonden. De door SAAP GO voorgestelde - vervangende - locatie13 bleek acceptabel/bespreekbaar. Het college voelt de plannen van de heer Segers duidelijk als concurrentie. De wethouder reageerde tijdens de vergadering pas na een vraag van een der raadsleden op de inspraak van de heer Segers. Hij gaf daarbij een merkwaardig antwoord, namelijk dat de gemeente Zaanstad de heer Segers niet serieus nam en alles wat hij stuurde, blokkeerde door middel van een Spam-filter. Dat er spanningen zijn tussen de beide partijen was al manifest voor de vergadering. De griffie had de inspreeknotitie van de heer Seegers zonder duidelijke reden voorafgaand aan het Zaanstad Beraad geweigerd door te sturen naar de raadsleden als voorbereiding op dit onderwerp, zoals de heer Segers had gevraagd. Wellicht steekt het de gemeente dat de heer Segers contacten heeft met partijen die de gemeente nog niet heeft kunnen aanboren. Op zich is de aanpak van SAAP PO (met haar partners voor dit project) niet onlogisch en waarschijnlijk aan te bevelen, vooral als je infrastructureel denkt. Ik vind het eigenlijk ongelooflijk dat de gemeente vooraf bepaalt of de raadsleden bepaalde informatie wel of niet krijgen En ik ben van mening dat in ieder geval het plan van Saap PO afgewogen had moeten worden tegenover dat van het college. Dat is weer een voorbeeld van het gevaar waar ik in een vorige artikel onder de kop “De raad is het hoogste orgaan van de gemeente” op heb gewezen. Het college is verplicht de raad optimaal en volledig te informeren en de raad moet dat afdwingen. Er was nog iets wat me opviel tijdens de reactie van de wethouder op de opmerkingen van de raadsleden. Naar aanleiding van de vraag of de ontwikkeling van het Oostzijderveld geen concurrentie zou betekenen voor andere ontwikkelingen in Zaanstad, zoals bijvoorbeeld Inverdan, zei de heer Keijzer dat er momenteel hard wordt gewerkt aan een detailhandelsnota, waarin al dit soort zaken aan de orde zou komen. En die opmerking raakt nu precies aan mijn bezwaar tegen dit college. Zo’n detailhandelsnota, inclusief een sturend vestigingsbeleid moet toch de basis zijn van de ontwikkeling van een stadscentrum. Nu worden er vergaande beslissingen genomen over bijvoorbeeld het niet laten ontwikkelen van het Bruynzeelterrein, terwijl zo’n visie nog niet voorhanden is. Men blijft wel doorgaan met omstreden zaken zoals de gracht, terwijl voor de ontwikkeling van het stadscentrum een goed vestigingsbeleid veel belangrijker is. De aantrekkelijkheid van het winkelcentrum wordt vooral bepaald door het winkelaanbod, vooral de variatie aan winkels. Wat ook belangrijk is, is dat ondernemers die zich hier willen vestigen ook zeker weten dat ze een goed bestaan hebben en houden. Dat houdt mede in dat ze duidelijkheid krijgen over de ontwikkeling van de vierkante meter prijs van de ruimte die ze moeten huren. Dat betekent dat de gemeente met ontwikkelaars hierover duidelijke en afdwingbare afspraken maakt, via zo’n vestigingsbesluit. Dan wordt voorkomen dat zoals bij de Rozenhof gebeurde, goede zaken snel weer vertrokken waren omdat de vierkante meterprijzen uit de hand liepen en een goede bedrijfsvoering onmogelijk werd. Dit soort zaken goed regelen, zou wijzen op een visie van het gemeentebestuur.