COLUMN: Nieuwe Leegstandwet biedt soelaas bij verkoop woning

15 july 2013
Maastricht

De Leegstandwet bood reeds een mogelijkheid voor huizenbezitters om te verhuren zonder huurbescherming. Hiervoor was dan wel een vergunning van de gemeente vereist. Onder de nieuwe wet blijft de vergunning nodig, maar is wel een versoepeling doorgevoerd, aangezien de maximumhuurprijs niet meer geldt. Dit houdt in dat de verhuurder en huurder geheel vrij zijn om de huurprijs te bepalen.
 
Voorheen gold dat de gemeente in de vergunning de maximale huurprijs moest vermelden. Die huurprijs werd dan vastgesteld op basis van het zogenaamde woningwaarderingstelsel. In de nieuwe situatie komt het er dus op neer dat ongeacht huurprijs en kwaliteit van de woning geen enkele vorm van huurbescherming geldt.
 
Hoe werkt het?
Stel: u hebt reeds een nieuwe woning gekocht, maar uw oude woning nog niet verkocht.
U kunt dan bij de gemeente waar de oude woning ligt een Leegstandwetvergunning aanvragen. Het is wel verstandig om dit vooraf al te bespreken met uw hypotheekverstrekker aangezien deze doorgaans toestemming voor verhuur moet geven.
 

Voorwaarden voor vergunning
 
De gemeente toetst de volgende punten:
1) Staat de woning daadwerkelijk leeg? Dit klinkt als een open deur, maar houdt concreet natuurlijk in dat u wel al naar uw nieuwe woning verhuisd moet zijn en dus niet meer ingeschreven mag staan op het oude adres. 
 
2) Zijn er andere mogelijkheden om leegstand (in algemene zin) te vermijden? Hieraan wordt normaal gezien nauwelijks getoetst, dus dit zal vrijwel nooit een probleem opleveren.
 
3) Zal de woning daadwerkelijk worden bewoond? Ook dit ligt voor de hand, maar het kan geen kwaad om uitdrukkelijk aan te geven dat er daadwerkelijk een kandidaat-huurder is. U zou zelfs al een overeenkomst kunnen maken onder de voorwaarde dat de vergunning wordt verleend.
 
Duur van de vergunning en huurovereenkomst
Zodra u de vergunning hebt, kunt u met een huurder een overeenkomst aangaan van de duur van minimaal zes maanden en maximaal twee jaar met een opzegtermijn voor de huurder van één maand en een opzegtermijn voor de verhuurder van drie maanden. Indien de huurder de woning bij het einde van de huurovereenkomst niet wil verlaten, kan deze zich niet beroepen op huurbescherming, maar kan de woning worden ontruimd.
 
Voor- en nadelen
Op die manier hebt u in ieder geval inkomsten uit verhuur, zonder het risico dat u de woning bij verkoop niet kunt opleveren. Nadeel is natuurlijk wel dat tussen het moment van overeenstemming met de koper en de levering meer dan drie maanden zal moeten liggen. Pas na totstandkoming van de koopovereenkomst kunt u immers de huurovereenkomst opzeggen met inachtneming van een opzegtermijn van drie maanden.
 
Verlenging
Mocht u zelfs na de maximale termijn van twee jaar nog geen koper gevonden hebben, dan kunt u de gemeente verzoeken om de vergunning te verlengen. Dit kan met drie keer één jaar, waarbij de totale duur van de vergunning niet langer kan zijn dan vijf jaar.
 
Tot slot
In sommige gevallen zijn er nog wel wat haken en ogen, bijvoorbeeld als het gaat om de termijn waarin u de woning zelf hebt bewoond, als het gaat om een nieuwbouwwoning of een woning die al eerder verhuurd is geweest. Het is voorts van belang om de tekst van de huurovereenkomst daadwerkelijk op de vergunning af te stemmen.
 
Voor een advies op maat kunt u contact opnemen met mij of met mijn collega Ellen Frins