FANNAUW HOPPE |
08 juli 2011
|
reageer
|
Door Diane Intres, dichtbijredacteur
ALKMAAR - In Nederland gaat de huurbescherming vrij ver. Zeker voor huurders van woningen. De kantonrechter in Alkmaar bewees dit onlangs weer eens.
Casus
Al sinds 1980 wordt een woning gehuurd voor een bedrag van (laatstelijk) € 2.686,06. De verhuurder betaalt aan belastingen alleen al € 8.568,60 per jaar. Dat is dus een verlies van € 5.882,42 per jaar. De verhuurder heeft al meerdere keren geprobeerd de huurovereenkomst te beëindigen, echter zonder succes. In de laatste procedure gooit de verhuurder het vooral op het jaarlijks verlies. Hij heeft een vergunning om de woning te slopen en te vervangen door nieuwbouw.
Dringend eigen gebruik
Een huurovereenkomst kan slechts op beperkte gronden worden beëindigd volgens de wet. Bijvoorbeeld:
- als de huurder zich niet goed gedraagt (betaalt niet, overlast, e.d.);
- de overeenkomst slechts van tijdelijke aard is. Het gaat hier meer om ‘noodgevallen’. Een kortlopende overeenkomst van 1 jaar, is dus niet zomaar opzegbaar. Daar zal ik in een latere column op terugkomen;
- als wordt gerenoveerd, zodanig dat voortzetten van de huur niet mogelijk is;
- dringend eigen gebruik.
Dringend eigen gebruik wordt niet zomaar aangenomen. De verhuurder moet aannemelijk maken dat het niet van hem kan worden gevergd de huurovereenkomst voort te zetten. Daarbij wordt gekeken naar de belangen die zowel de huurder als de verhuurder hebben. Ten slotte moet er een passende vervangende woonruimte verkrijgbaar zijn voor de huurder.
Belangenafweging
De verhuurder wijst natuurlijk op het grote verlies dat hij jaarlijks leidt. Het kan toch niet zo zijn dat hij dat verlies maar moet voortzetten? Dus wel! De rechter vindt de wanverhouding tussen de kosten en de opbrengsten niet voldoende. Hij weegt de belangen van beide partijen. Doorslaggevend is daarbij enerzijds de goede financiële positie van de verhuurder. Dit blijkt uit het volgende:
- de verhuurder heeft nog twee woningen in eigendom;
- de verhuurder heeft bijna € 1,5 ton aan banktegoeden;
- de woning is aanzienlijk in waarde gestegen.
De verhuurder komt dus niet in financiële problemen als hij de overeenkomst moet voortzetten.
Daartegenover staan de grote belangen van de huurder:
- de woning is als atelier van belang voor de ‘levensinvulling’ van de huurder;
- de overeenkomst loopt al 30 jaar en de huurder heeft een ‘bijzondere gehechtheid’ aan de woning;
- de huurder is op hogere leeftijd (68 jaar) en beschikt niet over financiële middelen om een aanzienlijk hogere huur/hypotheek te betalen (bij een vergelijkbare andere woning).
Passende vervangende ruimte
Dat laatste lijkt de doorslag te geven: de huurder staat sinds augustus 2009 ingeschreven als woningzoekende. Echter, bij beschikbare (sociale) huurwoningen staat huurder te laag op de lijst om een kans te maken.
Uitkomst?
Voor de verhuurder is het een hard gelag. In het verleden is een (te) lage huur gerekend aan de huurder. Dit komt als een boemerang terug, omdat de huurder geen vergelijkbare woonruimte kan vinden. Ook zal de verhuurder niet blij zijn met het feit dat zijn goede financiële positie de toewijzing in de weg staat. Overigens heb ik in een eerdere column gewezen op de ruimere mogelijkheden bij bedrijfsruimte.
In deze zaak heeft de verhuurder kennelijk geen beroep gedaan op het Europees Verdrag voor Rechten van de Mens. Artikel 1 van dat Verdrag waarborgt het recht op het ongestoord genot van het eigendomsrecht. Deze uitspraak lijkt in strijd te zijn met dit artikel.
| Hebt u een juridische vraag? E-mail die naar f.hoppe@vandiepen.com. Advocaat Fanauw Hoppe behandelt de meest interessante vraag in zijn volgende column. |
Lees ook: