Vastgelopen huizenmarkt vraagt ingrijpende maatregelen

De malaise op de huizenmarkt heeft naast de nodige persoonlijke ellende ook op talloze andere plekken doorwerking en zal bij ongewijzigde ontwikkeling ook op macro-economisch niveau haar sporen nalaten. Zo raken makelaars en notarissen nogal eens in de problemen en zullen ook verhuisbedrijven de gevolgen ondervinden. Een belangrijke economische vuistregel is dat crisis in een bepaalde sector als een soort piramidespel uitstraalt naar andere sectoren. En dit is nog niet alles: een ander belangrijk gevolg is dat Nederlanders qua woonplek minder mobiel worden en dat heeft ook op de arbeidsmarkt gevolgen, aangezien mensen niet zomaar meer voor een baan kunnen verhuizen. Het is duidelijk dat de huizencrisis een schadelijk fenomeen is dat niet te lang mag duren. Hoe heeft het eigenlijk zo ver kunnen komen en kunnen we het tij keren?

 

Hoofdschuldige: de banken

 

Wie rond het jaar 2000 een woning kocht, kon met gemak de taxatiewaarde plus de kosten koper lenen. Op onnozele vragen over of het nodig was om de hypotheek af te lossen volgde het antwoord dat dat echt niet hoefde. Verhuizen van koophuis naar koophuis werd gestimuleerd door overbruggingskrediet, en zelfs mensen met een onregelmatig inkomen konden nog wel een hypotheek krijgen. Hoe anders hangt de vlag er nu bij! Geschrokken door de Amerikaanse kredietcrisis en de recente Eurocrisis hebben banken de hypothecaire spelregels ineens duidelijk strenger gemaakt; en de spelregels wijzigen tijdens het spelen zorgt voor een hele andere afloop van het spel. Plotseling is er kennelijk licht gaan schijnen in de directiekamers van de financiële mastodonten en verstrekt men minder graag krediet. Zo mogen mensen minder lenen, worden tophypotheken nauwelijks meer verstrekt, moet er ineens afgelost worden en zijn banken meestentijds niet bereid om restschulden te financieren. Het totaalplaatje leidt ertoe dat de mogelijkheden van de gemiddelde Nederlander om een huis te financieren, aanmerkelijk kleiner geworden zijn in korte tijd. Op een markt die al enige tekeken van overspanning vertoonde, heeft een dergelijke beperking direct een sterk effect.

 

Herstel vereist actieve overheidsinterventie

 

De recente economische ontwikkelingen in beschouwing nemende is het zeer onwaarschijnlijk dat de huizenmarkt uit zichzelf zal herstellen. Integendeel, deskundigen voorzien de komende jaren aanhoudend een negatieve druk op de woningprijzen. Het is wel duidelijk dat er actief beleid nodig is om de markt te herstellen. Dit beleid zal multisectoraal moeten zijn en ook banken zullen er niet aan ontkomen om hun steentje bij te dragen. Tot nu toe zit Den Haag vooral te slapen en is men kennelijk van mening dat “de markt” het wel vanzelf op zal lossen. In het huidige economische klimaat is de kans daarop nihil. Een eenvoudige maatregel die zeker effect heeft is het per direct afschaffen van de overdrachtsbelasting. Altijd al een merkwaardig fiscaal vehikel, maar nu is deze belasting een onacceptabel blok aan het been van de huizenbezitter. Een tweede maatregel die relatief eenvoudig is, is een verbod voor corporaties om woningen naar de koopmarkt te brengen. De laatste jaren willen corporaties steeds meer van hun woningbestand afstoten, recent zelfs nog gestimuleerd door Den Haag! De huidige markt vraagt juist om corporaties die terugkeren naar hun kerntaak: verhuren van goede woonruimte tegen een redelijke prijs. De huidige injectie van laaggeprijsde corporatiewoningen op de koopmarkt betekent feitelijk een vorm van valse concurrentie tegenover de particuliere eigenaar en levert een verdere verstoring van de woningmarkt op. Een laatste manier waarop de overheid zou kunnen bijdragen is het beperken van nieuwbouwplannen. De oplevering van nieuwbouwwoningen zorgt voor extra aanbod waardoor de verkoopprijzen van bestaande woningen verder onder druk komen te staan. Stopzetten van nieuwbouwplannen verkleint het extra aanbod en zal prijsdalingen op de bestaande markt beperken. De werkgelegenheid die hierdoor vrijkomt kan ingezet worden voor renovatie van de bestaande woningvoorraad. Zulks zou fiscaal gestimuleerd kunnen worden door onderhoudskosten aan oudere woningen weer aftrekbaar te maken.

 

Banken doen ook een duit in het zakje

 

Zonder medewerking van de banken is het einde van de huizencrisis ver te zoeken. In plaats van de zakken van de directievoorzitters en raden van bestuur te spekken zouden deze sleutelspelers in de economie weer ruimhartiger moeten worden in de kredietverlening. Dit betekent geenszins een terugkeer naar de jaren ’90 waarin er haast onbeperkt aflossingsvrij geleend mocht worden; wat welbeschouwd natuurlijk een dwaze situatie was. Wel moeten mensen weer ruimere mogelijkheden krijgen, bijvoorbeeld het kunnen financieren van de kosten koper en verbeterkredieten. Ook restschulden moeten meegefinancierd kunnen worden om de doorstroom op gang te houden. Banken moeten hierbij scherper kijken naar de persoonlijke situatie van de kredietaanvrager en naar diens toekomstig perspectief. Het verstrekken van aflossingsvrije producten is natuurlijk helemaal uit den boze. Bestaande huizenbezitters gaan hier niet vrijuit en dienen door hun bank en door de overheid gestimuleerd te worden tot aflossing. Dit leidt tot extra cash flow naar de banken, waardoor de banken nieuwe kredieten tegen een lagere rentemarge kunnen wegzetten. Dit is voordelig voor de starters in de woningmarkt. Uit het voorgaande wordt wel duidelijk dat de woningmarkt een ingewikkeld mechanisme is dat niet met één tovermiddel weer in beweging wordt gebracht. Een eendrachtige samenwerking tussen overheid en financiële instellingen, met maatregelen die elkaar versterken, is nodig om de Nederlandse woningmarkt er weer bovenop te helpen.

Dit artikel is voor het laatst aangepast op: 11 februari 2012