Eiland 2 het meest tevreden

Dit alles is het gevolg van het toepassen van een identiteitsstrategie bij de verkoop van de nog te bouwen woningen aan het begin van dit millennium. En dit zou in de toekomst wel eens kunnen leiden tot een duurzamere woonwijk met een kleinere kans op verloedering.

Lange termijn
In de jaren negentig werd de wijk Floriande op papier ontwikkeld. Het creëren van een themawijk, zoals eiland 2, is onderdeel van een identiteitsstrategie en bedoeld om nieuwe woongebieden populair te maken bij potentiële kopers en huurders. René Kamperman hoofd projectmanagement bij Bouwfonds onderzocht of de strategie ook positieve effecten heeft op de lange termijn.

Onderzoekslocatie
Aanleiding voor het onderzoek was de studie tot Master of City Developer die Kamperman volgde. 'Hoe een wijk gebouwd is en hoe mensen daar wonen, hebben altijd al mijn interesse gehad', vertelt Kamperman. 'Een nieuwbouwwijk zet je neer voor minimaal 50 jaar. Ik vind dat je dan best wel mag nadenken over de lange termijn.' Kamperman koos voor Floriande omdat het naar zijn zeggen een ideale onderzoekslocatie is. Drie wijken die tegelijk zijn gebouwd, ongeveer even groot zijn, maar qua opzet verschillen, omdat eiland 2 een themawijk is. Goed vergelijkingsmateriaal dus.

Enquête
Het onderzoek van Kamperman bestond uit verschillende onderdelen. Zo vulden maar liefst 300 van de bijna 1.000 bewoners van de drie eilanden het enquêteformulier dat Kamperman hen had toegestuurd in. Daarnaast heeft hij in samenwerking met makelaars en de woningcorporatie onderzocht hoe gewild de woningen zijn door te kijken naar verkoopsnelheid van de koopwoningen en de mutatiegraad van de huurwoningen. Op basis van NVM en kadastergegevens is tenslotte gekeken hoe de waarde van de woningen zich heeft ontwikkeld in verhouding tot de nieuwbouwprijzen.

Gewildheid
Uit het onderzoek komt duidelijk naar voren dat de tevredenheid van de bewoners van de drie eilanden over de woning zelf gelijk is. De tevredenheid over het eiland als geheel is echter bij de bewoners van eiland 2 aanzienlijk hoger. Ook blijkt de verbondenheid van de bewoners van eiland 2 met hun wijk en met elkaar groter ten opzichte van de andere twee eilanden. Bovendien is de gewildheid voor eiland 2 onder de bewoners het grootste. Kijk je naar potentiële kopers en huurders, mensen die nog niet in een van de wijken wonen, dan is er geen verschil te zien. 'Blijkbaar is het bouwen aan dit imago lastiger. Het gaat om zaken die zichtbaar en voelbaar zijn bij bewoners, maar moeilijk zijn te vertalen naar toekomstige bewoners', verklaart Kamperman het verschil. Dat verschil is er waarschijnlijk ook de oorzaak van dat er geen verschil in waarde tussen de woningen van de drie eilanden is te zien.

Uit het onderzoek bleek ook dat de bewoners van eiland 2 veel meer aandacht voor de omgeving hebben. Kamperman merkte dit bijvoorbeeld ook bij zijn bezoeken aan de wijk. 'Ik vond het interessant om te horen dat bewoners op eiland 2 bijvoorbeeld nadenken over welke lampjes ze buiten hangen. En wat opvalt is dat iedereen zich blijft houden aan de kleurstellingen van kozijnen. Het moet allemaal in het geheel passen.'

Tevredenheid
Kamperman trekt de conclusie dat de identiteitsstrategie wel degelijk leidt tot een hogere tevredenheid en meer verbondenheid onder de bewoners van eiland 2. Hoewel vervolgonderzoek over bijvoorbeeld 10 jaar het nog moet uitwijzen, verwacht Kamperman dat dit wel eens positieve effecten op de lange termijn kan hebben.

Kamperman: 'Als er meer aandacht voor de omgeving is, blijft de wijk dan ook langer netjes? Leidt verbondenheid tot sterke sociale cohesie en heeft dat weer minder sociale problemen als gevolg? En minder verloedering heeft gunstige gevolgen voor de waarde van het vastgoed. Alles grijpt op elkaar in. Als een identiteitsstrategie uiteindelijk leidt tot de ontwikkeling van duurzame wijken, dan levert dit voordelen op voor bewoners, gemeenten, corporaties en zelfs maatschappelijke en zorginstellingen. Of zo'n conclusie blijft staan, zal de toekomst moeten uitwijzen.'